Wynajem nieruchomości może być zarówno źródłem dodatkowego dochodu, jak i pełnoprawną działalnością gospodarczą. Decydującym czynnikiem, który rozgranicza te dwie formy, jest intencja samego podatnika. Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku z maja 2024 r. podkreślił, że to podatnik decyduje, czy składniki swojego majątku powiązać z działalnością gospodarczą, czy też traktować je jako zarządzanie majątkiem niezwiązanym z taką działalnością.
Kluczowa decyzja podatnika
Decyzja o przypisaniu składników majątku do działalności gospodarczej czy pozostawieniu ich w zarządzie prywatnym jest fundamentalna. Jak podkreślił NSA, to podatnik decyduje, czy określone nieruchomości wprowadzić do majątku związanego z działalnością gospodarczą, czy też traktować je jako prywatne.
Kiedy najem staje się działalnością gospodarczą?
NSA w swoim wyroku zauważył, że brak jednoznacznych przepisów dotyczących rozgraniczenia majątku związanego z działalnością gospodarczą i niezwiązanego z nią. Przepisy prawa nie limitują ilości nieruchomości oddawanych w najem ani ich przeznaczenia. Zasadniczo, najem zorganizowany i ciągły nie oznacza automatycznie, że jest on wykonywany w ramach działalności gospodarczej. Decydujące znaczenie ma tutaj intencja podatnika oraz sposób zarządzania majątkiem. Jeśli podatnik nie wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych i nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych, a nieruchomości wynajmowane są w ramach zarządu majątkiem prywatnym, można uznać, że przychody z najmu są opodatkowane jako dochody z najmu prywatnego.
NSA podkreśla, że to podatnik ma decydujący głos w kwestii klasyfikacji przychodów z najmu, co daje przedsiębiorcom elastyczność, ale jednocześnie nakłada na nich odpowiedzialność za prawidłowe rozliczenie podatków.